【育儿】嘉凯城负债百亿 陷恶性循环房子越卖越亏

库存销售积压不畅，债台高筑的贾凯市陷入了越卖越亏的地步；此外，嘉凯诚作为子公司的担保金额超过公司净资产的两倍。

根据11月初的两次出售公告，贾凯(000918.sz)相继上市出售其银行和保险资产。就像上市房地产企业纷纷涉足金融一样，贾凯也是逆市融资。公司表示是以主营业务为主，但面对卖多赔多的现实，盈利才是更现实的压力。

房地产是一个暴利行业，但像贾凯一样，房子卖得越多，公司亏损越多。作为浙江省国资委下属唯一一家经营房地产的上市公司，贾凯的陷落与其说是自然灾害，不如说是人为的灾难。

房子卖得越多，损失越大

央行降息的宣布让上市房地产企业喜出望外。降息后的第一个交易日，贾凯市股价被牢牢封在涨停板，但这只是昙花一现，随后公司股价再次低迷。即使市场释放出新的高点，贾凯市仍然无法改善。对于贾凯来说，降息很难收到立竿见影的效果，抛售股票更直接的是化亏为盈。

11月8日，嘉凯诚宣布，公司计划以不低于1.7亿元的价格出售其子公司持有的浙商财险股份有限公司8250万股。如果年底前完成转让，预计公司将获得税后利润6551.68万元。嘉凯诚表示，这将对公司2014年的经营业绩产生积极影响。

第三季度报告显示，贾凯前三季度实现收入57.25亿元，同比下降2.46%；上市公司股东应占净利润-5827.68万元，同比大幅下降214.85%。显然，如果年底前实现股权转让，楼市回暖，公司有望摆脱年度亏损的困境。

事实上，为了化亏为盈，在11月4日上述股份发售前，贾凯还宣布将以不低于5365万元的价格发售其子公司所持有的杭银股份有限公司600万股。同样，如果出售银行股权是在年前完成的，预计将产生3647万元的税后利润，这也将对公司2014年的经营业绩产生积极影响。

贾凯上市仅用了5年就盈利10多亿，但好景不长两年。

2009年10月底，贾凯完成了一项为期三年的借壳计划。公司当年年报做得很漂亮，营收73.53亿元，净利润13.4亿元；次年，2010年，虽然净利润略有下降，但仍接近12亿元，同期收入超过90亿元。

但是从2011年开始，贾凯市开始改变它的表现。从2011年到2013年，公司收入从64.85亿元增加到112.48亿元，但净利润从1.87亿元下降到2600万元。2011年的跳水表演成为公司的转折点。

2014年前三季度，贾凯市直接遭受损失。虽然公司前三季度实现销售收入近60亿元，但仍亏损1.16亿元。2012年，公司前三季度也出现亏损，公司通过降价销售勉强实现全年净利润3000万元。

贾凯市较早被囤积，其房地产定位于中高端。虽然房地产市场政策的不断调整导致一些房地产企业表现动荡，但几乎没有贾凯这样的城市。是什么让公司一步步滑入亏损的境地？

恶性循环

贾凯征地高峰期集中在2010年和2011年。2009年公司存货不足70亿元，第二年达到130.69亿元，2011年进一步增加到近184亿元；在接下来的两年里，虽然贾凯市的库存有所增加，但增速明显放缓。2014年，公司开始了新一轮的集中征地。到第三季度末，库存金额从年初的226.5亿元增加到285.33亿元。

该公司在征地方面取得了长足的进步，但销售情况并不乐观。2011年，贾凯实现合同销售面积25.06万平方米，合同销售额39.45亿元；2012年分别为44.6万平方米和78.2亿元；2013年分别为35.74万平方米和79.8亿元。

销售领域停滞不前，而启动和完成项目取得了长足的进步。2011年至2013年，贾凯交付面积分别为351600、273000和767100平方米，同期新开工面积分别为341400、756000和358300平方米。

年销售面积只有30多万平方米，但土地储备高达百万平方米。房地产行业已经看不到了，公司如何实现快速去库存？不是贾凯市不想去炒股，而是公司建的房子已经卖了半年了。

根据2013年年报，贾凯市库存的开发产品，即已完成的建筑，账面余额为52.33亿元，公司年收入为112.48亿元。竣工建筑物账面余额相当于公司半年的收入，公司预付款也略有下降。是因为公司舍不得卖等成长吗？

显然不是。加强渠道营销和创新营销方法在公司年报中得到反复强调。自2010年库存飙升以来，公司收入仅增长20%多一点，但累计未售出的建筑从24.62亿元增加了一倍多。

也就是说，当行业蓬勃发展时，贾凯市囤积了大量的土地。但由于限购等政策的出台，公司销售节奏被打乱。随着房企库存的不断增加，业务集中在二三线城市的贾凯，已经积累了严重的亏损。即使降价促销，也很难快速处理积压的房产。

嘉凯诚地产业务毛利率可见一斑。2011年至2013年，公司房地产板块毛利率分别为42.37%、35.49%和25.37%，三年下降近20%。原本高利润的房地产行业在贾凯手中变成了低利润。

由于库存高，销售差，贾凯的现金流自然不乐观。除上市年和2012年外，公司经营活动产生的净现金流持续为负。即使销售额超过100亿，也很难给公司带来真正的现金流。

由于自身无法满足日常商业活动，贾凯市开始大举借债。

截至2014年第三季度，公司长短期贷款总额达到142.59亿元，货币资金不足17亿元。2009年公司借壳上市时，贾凯市账户现金超过25亿元，几乎没有短期贷款，只有24亿左右的长期贷款。仅仅五年时间，公司就负债累累。

除了长期和短期贷款，贾凯一年内到期的非流动负债也接近40亿元，包括银行贷款和到期信托。由于信托融资成本高，除了支付到期本金，还要支付高额利息费用，贾凯市已经成为金融业的打工仔。

嘉凯诚除了大量借款满足自身需求外，还为子公司担保融资。截至2014年10月，公司对外担保余额为94.08亿元，占公司最新经审计净资产的219.3%。保证两倍的公司净资产显然不是什么好事。

虽然监管部门要求上市公司对外担保总额不得超过最近一个会计年度合并报表净资产的50%，但这一规定在实践中并未得到严格遵守。如果担保总额超过净资产，则存在潜在的破产风险。因为上市公司要承担连带责任，如果被担保人中有一家或几家公司出现财务问题，很可能会陷入困境，尤其是像嘉凯诚这样负债率高的企业。

在给予众多子公司的担保中，一家名为浙江万振能源有限公司(以下简称浙江万振)的企业多次获得贾凯的担保，累计金额达数十亿元。虽然每次保额不高，但浙江万镇给贾凯带来的损失不可低估。

虽然并不是所有的损失都已累计，但浙江万镇这一二级控股子公司给贾凯造成了近5000万英镑的损失。

被骗近5000万元

在2014年半年度报告中，贾凯计提50%的坏账损失给湖州大宝经贸有限公司(以下简称湖州大宝经贸有限公司)和湖州今日物资有限公司(以下简称湖州今日物资有限公司)。两企业应收账款总额4873.92万元，坏账准备2436.96万元。

关于计提损失金额较大的问题，贾开成在报告中指出，2012年1月，浙江万镇与湖州大宝经贸、湖州今日物资签订了煤炭采购合同，由三家企业和一个自然人担保。但浙江万镇履行合同交付后，上述两家公司未按约定支付煤炭货款，担保人未履行担保义务。

2012年8月，浙江万镇将此事告上法庭。当时贾凯市估计可以收回收购价格的70%左右，所以当年计提了30%的坏账损失。2013年坏账率上升到50%，一直维持到今天。

但浙江省工商局的信息明确显示，早在2010年8月，湖州大宝经贸有限公司和湖州今日物资有限公司就被吊销了营业执照。根据工商资料，湖州大宝经贸有限公司的四名股东包括湖州市人民政府经济技术合作办公室和三名自然人股东，出资比例不详；湖州今日物资的两个股东都是自然人。

浙江万镇于2012年与湖州大宝经贸有限公司和湖州今日物资有限公司签订了煤炭贸易合同，但这两家公司在近两年前已经被撤销。根据有关规定，当企业有重大违法违规行为时，工商部门将吊销其营业执照。企业虽然还存在，但没有经营资格。

贾凯在湖州有很多房地产项目，公司在湖州已经深入培养多年，不了解当地情况很难解释清楚。然而，现实是很难收回贾凯近5000万元的款项。